収益物件の利回りは何％くらいが適正か？とよく聞かれます。
収益物件の利回りは地域や築年数、構造、用途により違います。
また、不動産は相場での取引になりますが販売金額は売主の意向で決めますので
事情や状況などにより金額はそれぞれです。
具体的に説明をさせていただきますと
❶地域性
都心ほど利回りは低く郊外ほど利回りは高くなります。
それは不動産の投資額に占める土地の金額が都心ほど高いからです。
もちろん、都心の物件は郊外に比べて賃料が高くで貸せます。
しかし地価も高いわけですから　賃料÷購入（投入）金額＝利回りは郊外に比べて低くなります。
需要そのもは都心の方が高いわけですから郊外の物件は利回りが高くても空室リスクは高いです。
また地価があがる可能性は都心の物件の方が期待できます。
まとまった資金調達が可能であれば都心の物件を選択される方が多くなります。
逆に少額の投資で高利回りを期待して郊外を選択される方もおられます。
その場合は地域性や将来性や相場感などを充分理解の上で選択される必要があります。
❷築年数
賃料÷投入金額＝利回りですから購入時の建物の金額が低い方は利回りは高くなります。
築年数の新しい物件の方が賃料は高いのはもちろんですが築年数が古くなっても賃料は
そんなに安くはならないということと古くなったからといって毎年賃料が安くなる訳では
ありませんから貸した時の賃料を確保している場合が多いです。
ですから築年数の古い物件は利回りは良くても、退去時に同じ金額で貸せるとは限りません。
また、退去され再募集する場合には改装費もかかりますし、維持管理に関する費用が多くなります。
❸構造
同じ築年数でも　鉄筋コンクリート造　＞　鉄骨造　＞　木造　と構造により耐用年数が違います。
従って見栄えや老朽化の程度も変わります。
建築費も　鉄筋コンクリート造　＞　鉄骨造　＞　木造　と違います。
長持ちする物件で長く賃料収入を確保できる物件を選ぶ場合もありますし、
短期間で償却（損金算入）できる木造で税務上のメリットを活かす場合もあります。
❹用途
同じ坪数でも居住用と事業用とは賃料が違います。
事業用での収益が可能な物件であれば利回りを高くするためには効果的です。
消費税の対象にはなるもののそれを上回る賃料の増額が期待できます。
分譲マンションなどは居住用としてのみ利用限定されている場合が多いのでご注意ください。

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